内地政府提振经济的措施刺激港股一度急升，新盘把握时机趁势推售。继新地推售启德站的「天玺 ‧ 天」、长实推售黄竹坑站上盖的「BLUE COAST II」后，再有发展商在《施政报告》公布前便推出价单，并决定在《施政报告》发布后推售，指的正是华懋与市建局合作发展的长沙湾东京街单幢项目「瑜悦」。

提供198个单位的「瑜悦」，面积由312至594平方呎不等，是华懋在2020年4月以9.1亿元击败16个财团夺得，总可建楼面面积为10.4万平方呎，平均每平方呎地价约为8,743元。根据当时招标条款，发展商需兴建约11,500平方呎的商业楼面，而单位面积不得少于376平方呎，其中一半单位面积不得超过480平方呎，并且设有分红条件。

当售楼收益达到23亿元后，华懋需向市建局分红，首5,000万元收益分红20%，其后每5,000万元的比例提高10%，最高可达到50%。据楼盘可建楼面10.4万平方呎计算，若「瑜悦」的呎价高于22,100元便需进行分红。

华懋今次开出首批50个单位，即供平均呎价14,888元，入场价为454万元，创出同区八年新低。推出单位总数的25%，以即供价计算，总套现金额仅为2.98亿元，远未达到可分红的门槛。过往市建局要求发展商定价高于分红线，如今却因应市场情况而作出让步。

大家原本预期《施政报告》会有重磅措施以刺激市场，但政府今次推出的两招，包括放宽按揭成数，将投资者及换楼客的按揭成数与首次置业自住客看齐，即是无论任何金额都可借取70%按揭，而供款佔收入比例则为50%；以及容许投资移民买楼，变相催谷投资者及境外客的需求，这与去年轻度撤辣以及年初的预算案中全面撤辣的取态大相逕庭。因此，从投资者的角度看，「瑜悦」这样的定价是否具吸引力？值得重新审视楼盘各方面的条件。

「瑜悦」由一座物业组成，景观方面主要分为前后两排，「A至E室」通过中华基督教会协和小学，望向西南方向的丽阁邨及南昌站，可以看到昂船洲的海景。由于小学楼层不高，因此「瑜悦」的低层单位亦可见远景，景观较有保障。至于另一边的「F至J室」则望向前方的「海旭阁」及「喜雅」，远眺九龙塘毕架山的山景，也算不错。

不过，楼盘有三个重点要留意。首先，它是首个採用组装合成建筑法的私人住宅，大部分组件先于厂房生产、组装，包括装饰工程、固定装置及屋宇设备，再运至香港工地装嵌。

因为组件间存在许多接口，其接合方式会影响防水性和结构稳定性。此前採用类似方式建造的公营建筑，如启德过渡性房屋「启德‧东寓」，曾出现超过百户漏水问题，墙身发现漏水。虽然房屋局表示关注并称不涉及组装合成建筑，但仍令人有所担忧。

其次，不确定是否与组装合成运输过程有关，开则上，虽然整体设计算是方正，但客饭厅设计较窄，无论是一房、两房或三房单位，所有客饭厅均呈窄长形状，宽度划一为2.4米，睡房空间也较小，多数为52平方呎的正方形布局。

第三，楼书中列明A室单位的业主需自费负责来水喉的维修和保养，未知是否A室单位的来水直接与街喉相连，但日后该位置的维修、更换以及保养等工程，均需由业主自行负责。

楼盘周边的民生配套选择多样，直行便是长沙湾港铁站，交通便利。因此，纯粹从投资角度考虑，可参考毗邻新落成的「睿峰」，虽然其呎价因透过枱底回佣方式被推高，未必反映实际情况，但呎租却可作参考。

以「瑜悦」首张价单的入场单位计算，一房343平方呎单位，折实入场价454.5万元，平均呎价为13,252元，按现时「睿峰」平均呎租约50元计算，未扣除管理费及杂费前，回报可达4.5厘；而最贵的一房单位按539万元，预期回报则为3.9厘。「瑜悦」的两房单位售价介乎699万至782万元，同样以「睿峰」两房呎租45元作参考，回报约为3.4厘至3.8厘。